Дела судебные

Чемодан без ручки: как бизнесмен потерял деньги из-за пустующего ТЦ

Если торговый центр пустует, можно ли платить меньше налогов? Здание есть, арендаторов нет, прибыль не капает. Значит, налоговая нагрузка тоже должна уменьшиться. Логично? Да. Законно? Не факт.
Именно так рассуждали владельцы одного торгового центра в Краснодарском крае. Они не использовали здание, оно стояло пустым, но налоговая все равно выставила счет по полной программе – исходя из кадастровой стоимости.
Компания решила оспорить доначисления. По ее мнению, рассчитывать налог нужно по среднегодовой стоимости, а не по кадастру. Но налоговая инспекция оказалась несговорчивой. В ее логике все просто: в документах объект числится как торговый центр, находится на участке, предназначенном под торговлю, а значит, независимо от того, работает он или нет, налог начисляется по кадастровой стоимости.
Кто прав? Можно ли снизить налог, если здание не приносит доход? Суд поставил точку в этом вопросе. И решение важно для всех владельцев коммерческой недвижимости.

Суть спора

ООО «Д» владеет нежилым зданием. По документам — торговый центр. По факту — пустая коробка: арендаторов нет, магазины не работают, покупатели не заходят. Бизнес не приносит прибыли.
Компания подумала, раз здание не используется как торговый центр, значит, оно им не является. Следовательно, налог на имущество должен рассчитываться не по кадастровой стоимости, а по среднегодовой.
Но налоговая решила иначе. Если объект включен в перечень административно-деловых и торговых центров, налог на него начисляется по кадастру — независимо от того, есть там бизнес или нет.
ИФНС доначислила налог, опираясь на пп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ: если здание отвечает установленным критериям, оно облагается налогом по полной программе. Не важно, работает оно или простаивает.

Что решил Верховный суд

Компания надеялась, что суд признает: раз торгового центра фактически нет, то и налог по кадастру платить не нужно. Но Верховный Суд РФ в определении от 31.07.2024 № 18-КАДПР24-39-К4 поставил точку: неиспользование здания не освобождает от налогообложения по кадастровой стоимости.
Главный вывод суда: если здание внесено в перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости, факт его эксплуатации или простоя не имеет значения.

Что суд посчитал главным

ВС РФ подчеркнул, что статус объекта определяется не его фактическим использованием, а правоустанавливающими документами и характеристиками, указанными в ЕГРН.
Важны три критерия:
1. Статус здания в ЕГРН
Если в документах объект значится как торговый центр, значит, налог рассчитывается по кадастровой стоимости.
2. Разрешенное использование земельного участка
Если участок предназначен для размещения торговых объектов, общественного питания или бытового обслуживания, то налоговая имеет право включить здание в перечень объектов с налогообложением по кадастру.
3. Попадание здания в перечень ФНС
Объект включен в официальный перечень на основании ст. 378.2 НК РФ. Сам факт внесения в этот список означает, что налоговая база – кадастровая стоимость, независимо от того, работает здание или пустует.
Верховный суд четко дал понять:
«Неиспользование объекта недвижимости в соответствии с его назначением и отсутствие прибыли от осуществления коммерческой деятельности не могут освобождать налогоплательщика от бремени содержания этого имущества, в том числе связанного с уплатой налогов и сборов»
Теперь владельцам коммерческой недвижимости стоит внимательнее проверять статус своих объектов. Вопрос «эксплуатируется или нет» в расчете налога не играет никакой роли.
Этот спор – напоминание всем владельцам коммерческой недвижимости: налоговая считает объекты не по тому, как они используются, а по тому, что написано в документах.
Если здание стоит пустым, но в ЕГРН значится как торговый центр, налог будет начисляться по кадастровой стоимости, а не по среднегодовой. Судебная практика это подтверждает.
Что делать? Проверять статус объектов заранее, анализировать кадастровую стоимость, корректировать назначение земли, если возможно, и не ждать доначислений. Законодательство не оставляет лазеек: если здание попало в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база – кадастр, без вариантов.
Этот кейс – очередное доказательство, что в налогах важно не то, как видите ситуацию вы, а как ее трактуют налоговики и суды. Поэтому важно следить за изменениями в законодательстве, анализировать судебную практику и рассчитывать налоги, как диктуют нам НК РФ и нормативно-правовые акты.
Запишитесь на консультацию и узнайте:
  • как законно снизить налоги;
  • как защитить активы;
  • как подготовиться к налоговым проверкам;
  • как защитить бизнес в споре с налоговиками.
2025-02-25 11:45